這半年來，不少同輩香港朋友們夢想著農耕，他們並非偶爾到農村生態旅遊或以消費支持有機農業，而是身體力行參與學習農耕，甚至想集結眾人之力在新界尋覓農地好耕田。A說，不希望人生道路只有奔向發展一途，想多體會勞動生產; 重視生態環境的B則認為透過租或買地農耕，可具體地保護新界益發少有的良田，由方吋開始抗衡以「宜居」為名的地產圈地發展。這些生活想像拉開了好些值得探究的問題。究竟，人該如何居住於城鄉之間？為什麼這些朋友們對當前珠江三角洲的「宜居城市」[註1]規劃抱持重重懷疑？
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環珠江口宜居灣區規劃範圍 （底圖來自環珠江口宜居規劃官網） |
從「人居」到「宜居」
或許這討論該由「人居」和「宜居」的不同規劃意涵開始。聯合國人居中心[註2]在1996年發表「伊斯坦堡宣言」[註3]，強調「人人應享有適當住房」(the right to adequate housing) 及「都市化過程中人居的永續發展」，同時確認城鄉變化互相影響，不應偏重城市發展。尤其要協助邊緣社群的使用土地資源和居住權。這份宣言持續被引用，是討論推動人居權利的重要參考。
然而，一般人更熟悉所謂的「適居/宜居城市」。近年來的宜居城市年度排名，提供了一張想像地圖，渲染著「溫哥華或哥本哈根最宜人居」或者「維也納的城市生活品質拔得得頭籌」[註4]這類訊息。各城市政府治理也很快有所回應，把「適居/宜居」作為政策口號關鍵字。國際上最常引用的排行榜其實來自兩份英語雜誌，即《莫克利生活品質研究》（Mercury Quality of Living Study）和《經濟學人智庫》(Economist Intelligence Unit's Livability ranking )，原意在提供企業主一份參考，評估跨國投資、設置分公司之利弊，其評估指標和一般人用生活觀點去想像的宜居性，不盡相同。
在華文世界亦有亞洲周刊自1996年開始進行亞洲各城市生活品質調查。至於「宜居城市」之成為流行規劃概念，則和中國十一五(2006-2010)、十二五規劃（2011-2015）的規劃發展動向有關。2004年北京城市總體規劃（2004-2020）提出建設北京為宜居城市，第一次有「宜居城市」作為目標寫入了官方文本。十二五規劃公布後，中國各城市更紛紛推出宜居城市規劃，上海、天津、羅湖、蒲田....不勝計數。由人居觀點訴求，乃至於當下所謂「宜居城市」的系統宏觀，其中差異不只是語言上的選擇，還有規劃立足點和基本原則的差異。人居觀點重視居住作為一項人權，力求在微觀層次、人性尺度上考量人的生活需求，保障都市化過程中沒有人的居住權益被犧牲。宜居城市看似宏觀許多，其實以經濟持續發展為主要目標[註5]。而且，多半預設中產階級生活方式為主流，理想的市民營商或受薪，最好還是李察。佛羅里達所談的「創意階級」[註6]。宜居城市總是談低碳交通運輸、節能的綠建築設計、公園綠地及都市水岸空間活化，卻少檢討城市生活重度倚賴商品、私有化服務，缺發生產性地景等問題。如今宜居城市之論述飛昇到空前高度，但其實維持了由上而下的整體規劃取向，只是修辭更綠更美好，發展主義還是主宰一切。
消失的綠帶邊境：有關新界東北三合一和宜居灣區計畫
年初，由廣東省5個市政府及港澳兩地政府聯合主導的《環珠江口宜居灣區重點建設行動計劃》[註7]提出，計畫涵蓋6894 km2 面積的土地， 涉及約2.5億人口。香港各界人士紛紛質疑[註8]，香港自治已被挑戰，成了『被規劃』的客體[註9]，直指區域規劃框架下掩蓋中央地方政治張力。此處則從空間布局的轉變來檢視新界東北規劃議題中所浮現的「宜居」想像。
過去，港英政府視新界北部為天然邊防而少有發展，直到八零年代後中英確認香港九七回歸，同時香港的工業生產漸漸北移珠江三角洲，才漸有道路系統連結廣東南部和新界，滿足大量的南北來往需求。1999年起，乃至於2008年六月開展了新界東北新發展區工程及規劃研究（俗稱新界東北三合一）[註10]，建議在宜居灣區的大概念下，推動綠色基礎建設，發展「景觀廊道、通風廊道、節能建築....」，更重要地，推動多元化土地使用及產業發展。這聽來相當符合規劃趨勢的作法，為何讓香港社會如此緊張？
由政治經濟來看，香港政論家陳雲已指出三合一規劃將打破香港完整的地理格局，瓦解其城鄉二元關係，而香港市區及舊區將變成豪宅及娛樂區，而窮人會被迫到內地珠三角地區居住，因而完全消解香港的城市公民意識基礎。再由生態觀點來看，許多人更憂慮綠色基建其實是為了通達地產商儲備農地處，宜居只是妝點新城鎮開發的新論述。即使宜居構想強調永續發展及保育原則，其所造成的農地轉用及農業消失（以及生產實踐所維持之生態系統服務），往往得不償失。而綠色基礎設施是否能確實執行？不少民間報告指出，廣東南部許多宣稱為「綠色網路」的開發，不過就是一條直駛向發展基地的道路，首先摧毀的是村民每日生活環境中豐美的一切。
宜居還是移居？
民間發起的新界東北關注組認為「新界東北三合一及灣區計畫」之新市鎮規劃基礎，自規劃假設香港八百萬人口之預測即有很大問題[註11]。一來香港人口並無預期般地增加，再者，不斷向北發展的城鎮布局，會不會帶動人口遷移和組成的變化？配合「三合一新發展區方案」，香港政府打算在蓮塘／ 香園圍闢設口岸，且騰出邊境禁區的土地以供日後發展， 以及落馬洲河套區發展計畫，推動高等教育、科技產業、醫療等等。香港向來以香港島中環、九龍尖沙咀作為金融服務中心，一圈圈向外發展新城鎮。然而，這一波貼近邊境的新城鎮規劃結合道路、關口的打通，將引導產業中心的北移、更多勞動人口的流動，可是，沒有人能保證重整後的空間關係仍以香港為首。未來有多少人會日日開車或搭乘高鐵通勤？年輕人會不會索性就搬離房價高漲離譜的香港，直接北上到深圳或廣州工作定居了？這藍圖所推動的究竟是宜居城市？還是移居城市？九零年代以後，地產發展宰制了香港經濟，特區政府已不再構想自給自足的市鎮經濟，市民的區內勞動轉變為跨區勞動[註 12]，甚至跨界勞動，地區上自給自足的本土經濟已成幻想。宜居灣區計畫所編織的香港未來，似乎只會讓這問題更趨惡化。
宜居規劃陰影下的馬屎埔
位處新界粉嶺北的馬屎埔村，就是一個即將被宜居規劃改造，乃至於居民需要移居的案例。馬屎埔村土地多為新界原居民所有，他們早已不從事農耕，把土地租給五零年代起陸續抵港的非原居民，營造為蔬果農業重要基地。然香港政府於1998年推出「環保城」新市鎮計劃，敏感的地產商亦風聞而至[註13]，向原居民地主購入土地，逐漸趕走農民租戶，隨時配合發展方案開工。在收購土地乃至於動工前的這段空檔，地產商往往會容許一些不利農業生態的暫時性使用，例如經營停車場或貨櫃倉儲堆置，嚴重影響周邊居民的生活和生態環境。地產商往往美稱這些荒廢農地為「土地儲備」，村民卻認為「土地儲備」實在是本土農業及鄉郊生態的劊子手[註14]。
雖然環保城計畫無疾而終，但「新界東北三合一」帶來更新一波發展壓力，粉嶺北四條非原居民村，包括馬屎埔村、天平山村、石湖新村及虎地坳村的土地早成為發展商掌中物。正如新界東北關注組指出，「新界東北新發展區」的精粹，就是政府規劃加上私人收地，居住權問題則完全不用賠償安置。根據該關注組研究，恆基地產在1998年開始收購馬屎埔農地，至今已購得八成土地產權。十幾年來，不少農民被陸續「請」走，剩下部分農戶苦撐。馬屎埔對面的「綠悠軒」，前身亦為農地，命名充滿綠意盎然，然而代替良田的高樓遮擋了旁邊農田的陽光，乃至於小農只能換作較粗生的蘆薈。諷刺地是，發展還沒全盤開展，反倒是綠悠軒新住戶注意到馬屎埔的菜田和閒置農地，甚至加入耕種行列，於是，在發展陰影下，馬屎埔村奮力耕耘梧桐河畔南岸的僅存綠意生機。
前述以宜居為名的區域規劃佈設，村民幾乎一無所知，然而，回想起來，他們可見的每日生活變化，深深受到梧桐河截彎取直整治工程的影響，當時把五呎深的小河挖掘成十五呎深的大水溝，雖然看似解決了每逢夏季的雨季淹水問題，卻大大影響了溪畔生態以及農田水文系統，把一條活的小溪變成了排洪的水渠。以村民的後見之明來看，「整河可能就是發展計畫的第一步....」他們如是說。
馬寶寶社區農場：親親土地
「馬寶寶農墟/社區農場」成立於2010夏天，是年輕一代村民對於來勢洶洶規劃的創意抗爭實踐。馬寶寶由二十幾歲的居民Becky發起，結合其他關心新界東北的八十後青年，馬寶寶就象徵新生嬰兒，充滿可能性，透過永續農業，希望為這全球金融城市提供健康、安全又美味的有機新鮮蔬菜，重塑城市、鄉郊和人的關係。他們有如此信念：「最優質的食物/只能出產於腳下的一片土地/ 由馬屎埔重新出發/發掘自主生活的可能」，食物、生活、生產，由這些關鍵字開始，我們需要重新理解土地。
在過去，馬屎圃村民所種植的蔬菜，多半拿到上水天光墟市集出售。 原來，昔日新界農民嫌統營菜站壓低售價，寧可自己叫賣，聚集而成天光墟。可惜自八十年代中國內地青菜大量輸港後，天光墟才走樣。成立馬寶寶農墟，希望讓消費者到產地直接購買，拉近生產和消費之間的距離[註15]。對照歷史，原來這不是新發明，農民曾經是可以自主掌握生活和生產、銷售之間的多樣關係，馬寶寶也在延續這精神。
馬寶寶定期舉辦導賞和教育活動，讓不曾體驗土地生命的香港市民開始反思生活。在菜園旁，他們示範如何利用咖啡渣、豆腐渣，加上魚肥、紅糖，製造堆肥，他們以非常清晰簡單的道理來提醒我們，土地就像人類，吃維他命永遠不及吃新鮮食物，因為複合有機的材料才能提供生命最豐富的營養。
馬寶寶邀請各方來探望有機耕作現場，直接把農耕體驗帶給人們：究竟耕作是怎麼一回事？農田周圍的地景是什麼模樣？土壤的顏色差異有什麼意義？施了有機肥的田野聞起來是什麼氣味？花香、鳥鳴、微風陣陣吹送...這大自然的總和，讓身歷其境的你我感覺到有機農業和自然環境的連結。有機農業，不只是為了自己吃得健康，更是為了促進大自然生態的健康循環。
他們積極推動永續農業工作坊與講座，耕耘土地也經營社群，實踐一套嶄新的本土社區經濟模式，挑戰既有的城鄉發展矛盾想像。甚至推動音樂會、藝術行動活化空屋、結合港青藝術教育計畫製作「親親土地/馬屎埔地圖」，結合耕耘和創意，他們期待這些源自土地關懷的動能可為發展陰影下的馬屎埔農村帶來一線生機。
結語：人居、土地、生命呼吸
在遠方，加拿大卑詩省溫哥華市南方有一塊面積約217公頃的土地，近來備受爭議，究竟該不該開發？還是該將土地歸回農業保留地？或如規劃公司所建議，可以由「農耕都市主義」（Agricultural Urbanism）的新概念來綜合發展取得平衡？不少地方居民反對任何的農地損失，他們質疑規劃方案中鑲嵌的農園就像是高爾夫球，其實對環境一點好處都沒有，目前仍在訴求停止開發。這個案例提醒我們思考，當規劃者試圖兼顧農耕和都市發展，會不會只是發展主義敷上一層環保友善的綠色妝容？
回到香港，馬寶寶讓我們看見，在土地深處有源源不絕的生機和創意，但夢想需要可持續耕作的土地來支持，在目前的規劃藍圖中，Becky和她的爸爸都看不見另尋良田的可能性[註16]。或許，與其談經濟先導的「宜居城市」，我們需要在抽象的規劃藍圖上注入以人為本的關懷，換句話說，宜居規劃的核心需有人居關懷，而且是根植土地，人們可自主自營的友善人居，同時友善大地。
註解
延伸閱讀
[三代農耕紀事-難為農夫]，明報週刊第2170期封面故事。
[農耕都市主義]
[跌跌撞撞的「農耕都市主義」(Agricultural Urbanism Project Falters)]
在華文世界亦有亞洲周刊自1996年開始進行亞洲各城市生活品質調查。至於「宜居城市」之成為流行規劃概念，則和中國十一五(2006-2010)、十二五規劃（2011-2015）的規劃發展動向有關。2004年北京城市總體規劃（2004-2020）提出建設北京為宜居城市，第一次有「宜居城市」作為目標寫入了官方文本。十二五規劃公布後，中國各城市更紛紛推出宜居城市規劃，上海、天津、羅湖、蒲田....不勝計數。由人居觀點訴求，乃至於當下所謂「宜居城市」的系統宏觀，其中差異不只是語言上的選擇，還有規劃立足點和基本原則的差異。人居觀點重視居住作為一項人權，力求在微觀層次、人性尺度上考量人的生活需求，保障都市化過程中沒有人的居住權益被犧牲。宜居城市看似宏觀許多，其實以經濟持續發展為主要目標[註5]。而且，多半預設中產階級生活方式為主流，理想的市民營商或受薪，最好還是李察。佛羅里達所談的「創意階級」[註6]。宜居城市總是談低碳交通運輸、節能的綠建築設計、公園綠地及都市水岸空間活化，卻少檢討城市生活重度倚賴商品、私有化服務，缺發生產性地景等問題。如今宜居城市之論述飛昇到空前高度，但其實維持了由上而下的整體規劃取向，只是修辭更綠更美好，發展主義還是主宰一切。
消失的綠帶邊境：有關新界東北三合一和宜居灣區計畫
年初，由廣東省5個市政府及港澳兩地政府聯合主導的《環珠江口宜居灣區重點建設行動計劃》[註7]提出，計畫涵蓋6894 km2 面積的土地， 涉及約2.5億人口。香港各界人士紛紛質疑[註8]，香港自治已被挑戰，成了『被規劃』的客體[註9]，直指區域規劃框架下掩蓋中央地方政治張力。此處則從空間布局的轉變來檢視新界東北規劃議題中所浮現的「宜居」想像。
過去，港英政府視新界北部為天然邊防而少有發展，直到八零年代後中英確認香港九七回歸，同時香港的工業生產漸漸北移珠江三角洲，才漸有道路系統連結廣東南部和新界，滿足大量的南北來往需求。1999年起，乃至於2008年六月開展了新界東北新發展區工程及規劃研究（俗稱新界東北三合一）[註10]，建議在宜居灣區的大概念下，推動綠色基礎建設，發展「景觀廊道、通風廊道、節能建築....」，更重要地，推動多元化土地使用及產業發展。這聽來相當符合規劃趨勢的作法，為何讓香港社會如此緊張？
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| 高樓林立於馬屎埔村周圍 |
由政治經濟來看，香港政論家陳雲已指出三合一規劃將打破香港完整的地理格局，瓦解其城鄉二元關係，而香港市區及舊區將變成豪宅及娛樂區，而窮人會被迫到內地珠三角地區居住，因而完全消解香港的城市公民意識基礎。再由生態觀點來看，許多人更憂慮綠色基建其實是為了通達地產商儲備農地處，宜居只是妝點新城鎮開發的新論述。即使宜居構想強調永續發展及保育原則，其所造成的農地轉用及農業消失（以及生產實踐所維持之生態系統服務），往往得不償失。而綠色基礎設施是否能確實執行？不少民間報告指出，廣東南部許多宣稱為「綠色網路」的開發，不過就是一條直駛向發展基地的道路，首先摧毀的是村民每日生活環境中豐美的一切。
宜居還是移居？
民間發起的新界東北關注組認為「新界東北三合一及灣區計畫」之新市鎮規劃基礎，自規劃假設香港八百萬人口之預測即有很大問題[註11]。一來香港人口並無預期般地增加，再者，不斷向北發展的城鎮布局，會不會帶動人口遷移和組成的變化？配合「三合一新發展區方案」，香港政府打算在蓮塘／ 香園圍闢設口岸，且騰出邊境禁區的土地以供日後發展， 以及落馬洲河套區發展計畫，推動高等教育、科技產業、醫療等等。香港向來以香港島中環、九龍尖沙咀作為金融服務中心，一圈圈向外發展新城鎮。然而，這一波貼近邊境的新城鎮規劃結合道路、關口的打通，將引導產業中心的北移、更多勞動人口的流動，可是，沒有人能保證重整後的空間關係仍以香港為首。未來有多少人會日日開車或搭乘高鐵通勤？年輕人會不會索性就搬離房價高漲離譜的香港，直接北上到深圳或廣州工作定居了？這藍圖所推動的究竟是宜居城市？還是移居城市？九零年代以後，地產發展宰制了香港經濟，特區政府已不再構想自給自足的市鎮經濟，市民的區內勞動轉變為跨區勞動[註 12]，甚至跨界勞動，地區上自給自足的本土經濟已成幻想。宜居灣區計畫所編織的香港未來，似乎只會讓這問題更趨惡化。
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| 水渠化的梧桐河 |
宜居規劃陰影下的馬屎埔
位處新界粉嶺北的馬屎埔村，就是一個即將被宜居規劃改造，乃至於居民需要移居的案例。馬屎埔村土地多為新界原居民所有，他們早已不從事農耕，把土地租給五零年代起陸續抵港的非原居民，營造為蔬果農業重要基地。然香港政府於1998年推出「環保城」新市鎮計劃，敏感的地產商亦風聞而至[註13]，向原居民地主購入土地，逐漸趕走農民租戶，隨時配合發展方案開工。在收購土地乃至於動工前的這段空檔，地產商往往會容許一些不利農業生態的暫時性使用，例如經營停車場或貨櫃倉儲堆置，嚴重影響周邊居民的生活和生態環境。地產商往往美稱這些荒廢農地為「土地儲備」，村民卻認為「土地儲備」實在是本土農業及鄉郊生態的劊子手[註14]。
雖然環保城計畫無疾而終，但「新界東北三合一」帶來更新一波發展壓力，粉嶺北四條非原居民村，包括馬屎埔村、天平山村、石湖新村及虎地坳村的土地早成為發展商掌中物。正如新界東北關注組指出，「新界東北新發展區」的精粹，就是政府規劃加上私人收地，居住權問題則完全不用賠償安置。根據該關注組研究，恆基地產在1998年開始收購馬屎埔農地，至今已購得八成土地產權。十幾年來，不少農民被陸續「請」走，剩下部分農戶苦撐。馬屎埔對面的「綠悠軒」，前身亦為農地，命名充滿綠意盎然，然而代替良田的高樓遮擋了旁邊農田的陽光，乃至於小農只能換作較粗生的蘆薈。諷刺地是，發展還沒全盤開展，反倒是綠悠軒新住戶注意到馬屎埔的菜田和閒置農地，甚至加入耕種行列，於是，在發展陰影下，馬屎埔村奮力耕耘梧桐河畔南岸的僅存綠意生機。
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| 馬屎埔村農民多來自廣東南海、番禺、順德三地，採行所謂南番順式農法，自設水坑以利澆灌、以水渠系統維持園圃水肥。以當下眼光看，不正是時興的自然農法？ |
前述以宜居為名的區域規劃佈設，村民幾乎一無所知，然而，回想起來，他們可見的每日生活變化，深深受到梧桐河截彎取直整治工程的影響，當時把五呎深的小河挖掘成十五呎深的大水溝，雖然看似解決了每逢夏季的雨季淹水問題，卻大大影響了溪畔生態以及農田水文系統，把一條活的小溪變成了排洪的水渠。以村民的後見之明來看，「整河可能就是發展計畫的第一步....」他們如是說。
馬寶寶社區農場：親親土地
「馬寶寶農墟/社區農場」成立於2010夏天，是年輕一代村民對於來勢洶洶規劃的創意抗爭實踐。馬寶寶由二十幾歲的居民Becky發起，結合其他關心新界東北的八十後青年，馬寶寶就象徵新生嬰兒，充滿可能性，透過永續農業，希望為這全球金融城市提供健康、安全又美味的有機新鮮蔬菜，重塑城市、鄉郊和人的關係。他們有如此信念：「最優質的食物/只能出產於腳下的一片土地/ 由馬屎埔重新出發/發掘自主生活的可能」，食物、生活、生產，由這些關鍵字開始，我們需要重新理解土地。
在過去，馬屎圃村民所種植的蔬菜，多半拿到上水天光墟市集出售。 原來，昔日新界農民嫌統營菜站壓低售價，寧可自己叫賣，聚集而成天光墟。可惜自八十年代中國內地青菜大量輸港後，天光墟才走樣。成立馬寶寶農墟，希望讓消費者到產地直接購買，拉近生產和消費之間的距離[註15]。對照歷史，原來這不是新發明，農民曾經是可以自主掌握生活和生產、銷售之間的多樣關係，馬寶寶也在延續這精神。
馬寶寶定期舉辦導賞和教育活動，讓不曾體驗土地生命的香港市民開始反思生活。在菜園旁，他們示範如何利用咖啡渣、豆腐渣，加上魚肥、紅糖，製造堆肥，他們以非常清晰簡單的道理來提醒我們，土地就像人類，吃維他命永遠不及吃新鮮食物，因為複合有機的材料才能提供生命最豐富的營養。
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| 有機肥和蔬菜 |
馬寶寶邀請各方來探望有機耕作現場，直接把農耕體驗帶給人們：究竟耕作是怎麼一回事？農田周圍的地景是什麼模樣？土壤的顏色差異有什麼意義？施了有機肥的田野聞起來是什麼氣味？花香、鳥鳴、微風陣陣吹送...這大自然的總和，讓身歷其境的你我感覺到有機農業和自然環境的連結。有機農業，不只是為了自己吃得健康，更是為了促進大自然生態的健康循環。
他們積極推動永續農業工作坊與講座，耕耘土地也經營社群，實踐一套嶄新的本土社區經濟模式，挑戰既有的城鄉發展矛盾想像。甚至推動音樂會、藝術行動活化空屋、結合港青藝術教育計畫製作「親親土地/馬屎埔地圖」，結合耕耘和創意，他們期待這些源自土地關懷的動能可為發展陰影下的馬屎埔農村帶來一線生機。
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| 馬寶寶有機市集 |
結語：人居、土地、生命呼吸
在遠方，加拿大卑詩省溫哥華市南方有一塊面積約217公頃的土地，近來備受爭議，究竟該不該開發？還是該將土地歸回農業保留地？或如規劃公司所建議，可以由「農耕都市主義」（Agricultural Urbanism）的新概念來綜合發展取得平衡？不少地方居民反對任何的農地損失，他們質疑規劃方案中鑲嵌的農園就像是高爾夫球，其實對環境一點好處都沒有，目前仍在訴求停止開發。這個案例提醒我們思考，當規劃者試圖兼顧農耕和都市發展，會不會只是發展主義敷上一層環保友善的綠色妝容？
回到香港，馬寶寶讓我們看見，在土地深處有源源不絕的生機和創意，但夢想需要可持續耕作的土地來支持，在目前的規劃藍圖中，Becky和她的爸爸都看不見另尋良田的可能性[註16]。或許，與其談經濟先導的「宜居城市」，我們需要在抽象的規劃藍圖上注入以人為本的關懷，換句話說，宜居規劃的核心需有人居關懷，而且是根植土地，人們可自主自營的友善人居，同時友善大地。
註解
1 「宜居城市」英文原作”Livable City”，台灣多譯作「適居城市」。
2 1976年聯合國召開首次人居大會，而後成立聯合國人居委員會（CHS）和聯合國人類居住研究中心（UNCHS)。
5 各地政策多跟隨中國中央政策底定下六個重點：即「經濟持續繁榮、社會和諧、文化豐富、生活舒適便捷、景觀優美怡人、公共安全」。
6 Florida, R. (2002). The Rise of the Creative Class: And How it’s transforming work, leisure, community and everyday life. New York: Perseus Book Group.
7 環珠江口移居玩區重點建設行動計畫 http://www.prdbay.com/ft/xgwj.asp
11 包含粉嶺北在內的新界東北新發展區（三合一）計畫可算是第四代的新市鎮，預計2019年完成，容納十三萬人口。
13 香港地產商對發展計畫非常敏感，甚至早於政府預定動工日期十年以上，便取得有關土地之業權，先囤積土地，慢慢推高地價，再趁勢推出昂貴豪宅。參考[四叔四叔，無食我黍] http://www.inmediahk.net/node/1006542
15 類似台灣近年興起的宜蘭大宅院市集、248農學市集、合樸農學市集等等。
16 1954年 農地面積佔全港土地面積比例12.7%，2008年 * 農地面積僅存5,200公頃 ， 佔全港土地面積比例4.7%。
延伸閱讀
[三代農耕紀事-難為農夫]，明報週刊第2170期封面故事。
[農耕都市主義]
[跌跌撞撞的「農耕都市主義」(Agricultural Urbanism Project Falters)]
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