最近Built Environment的閱讀滑至housing，加上持續地讀到一些本地以及美國其他城市相關的新聞，挑了兩個案例說說。(picture: condon case in Seattle by Tim Schlech)1. Two Cases
在美國都市規劃領域，”New urbanism”和 “Compact city”都是時興概念 — 前者倡議恢復適當的社區鄰里空間營造、友善的人行空間...後者則從環境永續的角度倡議提升都市居住密度，以改善美國最惡名昭彰的都市擴張（urban sprawl）。然而當發展需要回到都市，啟動都市更新及再發展的往往是地產商。
這些提議在概念層次都很合理易懂，然而，真要發生在真實世界中，卻有各式各樣的困難，尤其，強烈的反對聲音會來自於原本就居住在都市中的居民，一般是收入中上，較為富有的居民。他們在拒絕什麼呢？ 主要的原因，其一在於實質環境的鄰避效應，例如交通量的增加、不當商業設施的引入；其次，則是上述的發生可能直接影響了他們所持有之房地產價值，一個不合適的大樓（condon, not apartment）就可能讓價格直直下落。
這週讀了兩則相關新聞，都是有趣的例子。今年十月，Huston兩個社區的居民組織了多達三百多人的抗議活動，甚至已聘請律師和地產商對戰。在西雅圖西邊的Ballard，社區則抗議著即將進入的大樓太醜，毫無建築美學或都市設計品質可言。
Huston，全美第四大城，美國唯一沒有Zoning規範的城市，公部門對個案的管控僅倚靠量身定做的”deed restrictions”來處理，據其市政府統計，僅有30%的計畫（通常座落在高收入水準的住宅區）具有較完善的管制，其餘70％的制約都相對寬鬆。這個受到挑戰的開發案，位在兩個社區之間卻不屬於任一者，因而在制度上無法實施所謂的deed restriction，原本是一棟建設自1923年的雜貨零售店。開發案計畫興建23層樓的condominium tower ，總額估計約1,億美元。亦有聲浪期待Huston的白市長能拿出有效木棒（例如再議Zoning的可行性）來管制，然而，此議已遭其否決。事實上，這提議已經被市民投票否決了三次（1948, 1962 and 1993）
休士頓的condon計畫立面圖
未來，這個案子的發展將攸關於交通量的評估，因為白市長計畫著由交通量控管提出新的規範，社區將能以之拒絕不當的開發計畫。然而，牽涉到交通量的評估，事實上又是另一個巧妙的角力場域了。
西雅圖的Ballard，是一個我非常喜歡的社區。簡單說，由於多數早期移民來自北歐，影響及社區建築風格與生活方式，加上有一塊歷史街區保存做得挺好，整體氛圍迷人出色。雖然Ballard離學校較遠，搭公車大約半小時，但仍不少同學朋友基於社區環境的品質住在那兒。該社區在許多人購置新居的考量排名上，亦是名列前茅（在台灣社區營造中有名的案例Fremont也是一個熱點）。
因而這個社區的發展壓力可想而知。不同於休士頓，西雅圖事實上在分區管制與都市設計審議的管制上相當完善，但近年來的問題是，發展商開始切割土地面積，以低於必須執行規範或審議要求的面積來分批送件（這也是台灣很流行的遊戲…）。於是，越來越多未經審議的town house或condon在這個社區如春筍般地冒出。
西雅圖居民或許理解到密度提升是一個無法拒絕的需求，尤其，人口增加事實上刺激了社區商業，未嘗不是好事。於是乎有這麼一個說法：西雅圖居民反對不當發展，而這並不是一種政治性反對，而是美學上的反對。
（“The Achilles's heel of development isn't what you might expect. It's not political opposition; it's aesthetic opposition.” From the stranger）憤怒的聲音敘說著：「好設計真得需要花費高昂才能擁有嗎？為什麼設計不能多考慮試著融入既有社區？」
我贊成Compact city的概念，因而很贊成都市再發展應該適度地提高居住密度。當然我同意，發展過程應當受到有效的制約，鄰避效應、美學都是必須處理的基本問題。然而，或許受到亞洲城市生活經驗的影響，我總覺得美國城市居民的對於密度以及居住形式的忍受度太低，再加上房地場市場力量的操控，所有居民最擔心的議題，說穿了就是地產價值的下跌。因而居民思維究竟以孰為重？我很懷疑。某種程度來說，在這個遊戲中，投資者和開發者是一種共犯結構。高收入者排擠、害怕著其他族群（人與住居空間、生活方式連結在一起），而每個人都希望往上爬去。
牽涉到人性、資本主義與政治，由”New Urbanism”發展出來的“Smart Growth”或珍老奶奶說了好久好久的混合使用（mixed use）在實踐上很不容易。
2. Housing as a hot issue
值得一提的是，在今年UW建築系研究所畢業設計作品中，有好幾個得獎的案子，都是住宅設計。相對於自己讀建築系時同學們的喜好，這個走向還蠻值得注意的，畢竟housing重新受到重視，無非是件好事。成大建築的學弟李伯軒，還以台北市內湖科技園區旁的大型住宅規劃設計案拿下了畢業設計首獎 “Possibilities of Urban Residential Space in the Future： Take Taipei ”呢，很值得恭喜一番 :)。
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在美國都市規劃領域，”New urbanism”和 “Compact city”都是時興概念 — 前者倡議恢復適當的社區鄰里空間營造、友善的人行空間...後者則從環境永續的角度倡議提升都市居住密度，以改善美國最惡名昭彰的都市擴張（urban sprawl）。然而當發展需要回到都市，啟動都市更新及再發展的往往是地產商。
這些提議在概念層次都很合理易懂，然而，真要發生在真實世界中，卻有各式各樣的困難，尤其，強烈的反對聲音會來自於原本就居住在都市中的居民，一般是收入中上，較為富有的居民。他們在拒絕什麼呢？ 主要的原因，其一在於實質環境的鄰避效應，例如交通量的增加、不當商業設施的引入；其次，則是上述的發生可能直接影響了他們所持有之房地產價值，一個不合適的大樓（condon, not apartment）就可能讓價格直直下落。
這週讀了兩則相關新聞，都是有趣的例子。今年十月，Huston兩個社區的居民組織了多達三百多人的抗議活動，甚至已聘請律師和地產商對戰。在西雅圖西邊的Ballard，社區則抗議著即將進入的大樓太醜，毫無建築美學或都市設計品質可言。
Huston，全美第四大城，美國唯一沒有Zoning規範的城市，公部門對個案的管控僅倚靠量身定做的”deed restrictions”來處理，據其市政府統計，僅有30%的計畫（通常座落在高收入水準的住宅區）具有較完善的管制，其餘70％的制約都相對寬鬆。這個受到挑戰的開發案，位在兩個社區之間卻不屬於任一者，因而在制度上無法實施所謂的deed restriction，原本是一棟建設自1923年的雜貨零售店。開發案計畫興建23層樓的condominium tower ，總額估計約1,億美元。亦有聲浪期待Huston的白市長能拿出有效木棒（例如再議Zoning的可行性）來管制，然而，此議已遭其否決。事實上，這提議已經被市民投票否決了三次（1948, 1962 and 1993）
休士頓的condon計畫立面圖未來，這個案子的發展將攸關於交通量的評估，因為白市長計畫著由交通量控管提出新的規範，社區將能以之拒絕不當的開發計畫。然而，牽涉到交通量的評估，事實上又是另一個巧妙的角力場域了。
西雅圖的Ballard，是一個我非常喜歡的社區。簡單說，由於多數早期移民來自北歐，影響及社區建築風格與生活方式，加上有一塊歷史街區保存做得挺好，整體氛圍迷人出色。雖然Ballard離學校較遠，搭公車大約半小時，但仍不少同學朋友基於社區環境的品質住在那兒。該社區在許多人購置新居的考量排名上，亦是名列前茅（在台灣社區營造中有名的案例Fremont也是一個熱點）。
因而這個社區的發展壓力可想而知。不同於休士頓，西雅圖事實上在分區管制與都市設計審議的管制上相當完善，但近年來的問題是，發展商開始切割土地面積，以低於必須執行規範或審議要求的面積來分批送件（這也是台灣很流行的遊戲…）。於是，越來越多未經審議的town house或condon在這個社區如春筍般地冒出。
西雅圖居民或許理解到密度提升是一個無法拒絕的需求，尤其，人口增加事實上刺激了社區商業，未嘗不是好事。於是乎有這麼一個說法：西雅圖居民反對不當發展，而這並不是一種政治性反對，而是美學上的反對。
（“The Achilles's heel of development isn't what you might expect. It's not political opposition; it's aesthetic opposition.” From the stranger）憤怒的聲音敘說著：「好設計真得需要花費高昂才能擁有嗎？為什麼設計不能多考慮試著融入既有社區？」
我贊成Compact city的概念，因而很贊成都市再發展應該適度地提高居住密度。當然我同意，發展過程應當受到有效的制約，鄰避效應、美學都是必須處理的基本問題。然而，或許受到亞洲城市生活經驗的影響，我總覺得美國城市居民的對於密度以及居住形式的忍受度太低，再加上房地場市場力量的操控，所有居民最擔心的議題，說穿了就是地產價值的下跌。因而居民思維究竟以孰為重？我很懷疑。某種程度來說，在這個遊戲中，投資者和開發者是一種共犯結構。高收入者排擠、害怕著其他族群（人與住居空間、生活方式連結在一起），而每個人都希望往上爬去。
牽涉到人性、資本主義與政治，由”New Urbanism”發展出來的“Smart Growth”或珍老奶奶說了好久好久的混合使用（mixed use）在實踐上很不容易。
2. Housing as a hot issue
值得一提的是，在今年UW建築系研究所畢業設計作品中，有好幾個得獎的案子，都是住宅設計。相對於自己讀建築系時同學們的喜好，這個走向還蠻值得注意的，畢竟housing重新受到重視，無非是件好事。成大建築的學弟李伯軒，還以台北市內湖科技園區旁的大型住宅規劃設計案拿下了畢業設計首獎 “Possibilities of Urban Residential Space in the Future： Take Taipei ”呢，很值得恭喜一番 :)。
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2 comments:
Jane Jacobs那本書隱含的mixed use概念雖在美國被認為是都市環境應努力的目標，但在台灣卻被共同實踐了數十多年。
美國學者來到台灣，往往讚美著這就是混合使用的極致—熱鬧的CBD，近便的生活機能，短捷的旅次往返，晚間明亮的街道不需擔心落單。台灣(or Taipei?)似乎只差好的都市設計就可以成為新都市主義的案例了。
相異的文化及社經背景孕育出不同住居環境，課題相異，但治療的手段卻雷同。美國希望利用Smart Growth來抵抗都市(不當)擴張(Sprawl)的趨勢，轉捩點是發現無法負擔郊區蔓延下新闢及維修公設的龐大財政支出，加上對CBD衰頹的警覺(貧民窟、治安等社會問題)，於是在70年代倡議「回到市中心」運動，於是有了都市更新(Urban Renewal, 這後來變成個dirty word, 現在應該講redevelopment, regeneration(UK), rehab, etc)。
台灣雖然也有都市擴張(新訂都市計畫、新市鎮計畫)，但卻是擴張不起來的問題(政府好大喜功的結果)。但時下仍興起一股都市再發展的思潮，學界談的是提升老舊社區品質，開發商卻是競逐台北市區的稀有建地跟容積獎勵下的高額毛利。
利潤還是要有，若缺乏誘因，更新地區也不會有開發商進場充當實施者(Agent)，但為了避免更新淪為商業操作，則需審議把關，維護公平正義。
無獨有偶，信義區的豪宅居民正醞釀抗議，抵制建商取得容積獎勵後欲興建的20層樓大廈(原本限制14層)，也同樣提出交通容受力的質疑。但不曉得背後是不是也有一種據地為王的潛意識。
(先來先贏，也有人說smart growth是美國郊區豪宅居民生活品質的保護傘。)
(西雅圖)切割土地雖可免於審議，但事實上總量管制(容積率)還是存在的，西雅圖應該也是如此。而美學上的課題卻是存在的，但誰來決定呢？1937年金門大橋完工，被認為是個eye-sore，卻在今日被公認為舊金山象徵。
另外，印象中智慧型成長是成長管理(Growth Management)觀念的演進，涵蓋永續發展、新都市主義、大眾運輸導向、緊湊都市等策略，其尺度屬區域層級，而新都市主義則多應用於社區、都市，兩者尺度有別，但皆屬於近代空間規劃的思潮無錯，但隨時空發展，論述內容隱含殊途同歸之勢，近年因應全球暖化，又多了新規劃名詞Green Transportation Strategy，雖然跟TOD類似，卻又不盡然相同。
其實TOD就隱含節能概念了，這舊東西都做得要死要活了，還跑出個新玩意。
有沒有嚇一跳啊...
是啊...來人哪 誰給鄭老爺放串鞭炮吧 :P
在朋友轉貼的新聞中看到了這信義計畫區的抗議，主要談縉紳化的負面問題。http://www.wretch.cc/blog/ohwhatcity&article_id=5329253
居民計較著個人所擁有的地產價格，無論從需求供給、社區生活品質、居民社經地位...等等，種種計量，無非呼應了Harvey所談「壟斷地租」之鞏固。
這種堅守地租價格的壟斷態度在美國比比皆是，台灣在過去並不明顯，然而這豪宅事件似乎暗示著這觀乎貧富差距、階層化的議題是愈發嚴重了。
美國人因計較地產價格而對鄰居生活方式的要求，令人匪夷所思...有人會要求鄰居家一定要掛上窗簾，遮住那些廉價醜陋的家具；如果你不幸住在因更新而價格飆漲的社區，又不幸是藍領或黑人，可能天天都有人打電話利誘你（提醒你）搬家滾蛋去...
種種管理技術是一回事，然而，社會關係的調節和處理，似乎才是難上加難的議題。牽涉到地租，似乎更是更根本的原初經濟問題。
anyway, thanks for your sharing :-)
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